Immobilier : les marchés africains les plus transparents et les plus opaques en 2026 (JLL)

(Agence Ecofin) - Sur un total de 19 marchés africains couverts par le classement, 15 figurent dans les catégories à faible transparence ou opaques. L’Afrique du Sud se distingue comme le seul marché du continent considéré comme transparent.

L’Afrique du Sud, le Kenya et la République de Maurice sont les pays disposant des marchés immobiliers les plus transparents en Afrique, selon un classement publié le lundi 14 septembre par le cabinet de conseil en immobilier Jones Lang LaSalle (JLL).

Le classement « Global Real Estate Transparency Index 2026 » mesure la transparence des marchés immobiliers dans 88 pays, en se basant sur 260 indicateurs issus de données quantitatives et d’une enquête menée auprès des investisseurs actifs sur les différents marchés couverts.

Ces indicateurs sont répartis sur six grands sous-indices : mesure de la performance (disponibilité et qualité des indices sur les rendements et les prix de l’immobilier) ; cadre réglementaire et juridique (clarté des lois sur la propriété, respect des contrats, application des règles d’urbanisme, application des réglementations contre le blanchiment d’argent) ; fondamentaux du marché (accès à des données claires et précises sur l’offre, la demande, les loyers, les nouvelles constructions et les taux de vacance) ; processus de transaction (équité, sécurité, clarté des frais d’acquisition, absence de corruption, fluidité lors de l’achat ou de la vente d’un bien) ; gouvernance des véhicules cotés (niveau d’exigence et de transparence financière imposé aux sociétés immobilières cotées en bourse et aux fonds d’investissement immobiliers) ; et développement durable (présence de réglementations énergétiques, de certifications vertes et suivi de la résilience climatique des bâtiments). Des notes sont attribuées aux sous-indices selon la pondération suivante : mesure de la performance (25 %), cadre réglementaire et juridique (23,5 %), fondamentaux du marché (16,5 %), processus de transaction (15 %), gouvernance des véhicules cotés (10 %) et développement durable (10 %).

L’indice attribue ensuite à chaque pays étudié un score global sur une échelle allant de 1 (transparence optimale) à 5 points (opacité totale). Les marchés étudiés sont ensuite classés en cinq catégories selon leur niveau de transparence : « hautement transparents », « transparents », « semi-transparents », « faiblement transparents » et « opaques ».

Des performances globalement médiocres

Avec un score de 2,31 points, l’Afrique du Sud occupe le 1er rang à l’échelle africaine dans le classement des marchés immobiliers les plus transparents et le 29e rang sur les 88 pays étudiés. Le Kenya arrive au 52e rang sur l’ensemble des 88 marchés étudiés et occupe la 2e position au plan continental, devant la République de Maurice (56e rang mondial), le Maroc (59e), l’Égypte (61e), le Botswana (62e), le Nigeria (64e), la Zambie (65e) et le Ghana (71e). Le Rwanda, qui occupe le 72e rang sur l’ensemble des marchés étudiés, ferme le Top 10 africain. (Voir le classement complet des 19 marchés africains couverts par le classement ci-dessous.)

L’Afrique du Sud se distingue comme le seul marché du continent classé dans la catégorie supérieure « Transparent ». Trois pays africains figurent dans la catégorie « marchés semi-transparents » (Kenya, Maurice et Maroc), tandis que cinq sont classés dans la catégorie « marchés faiblement transparents » (Égypte, Botswana, Nigeria, Zambie et Ghana). Dix marchés africains, soit plus de 50 % des pays du continent étudiés, figurent dans la catégorie « marchés immobiliers opaques » (Rwanda, Tunisie, Tanzanie, Côte d’Ivoire, Algérie, Ouganda, Sénégal, Angola, Mozambique et Éthiopie).

À l’échelle mondiale, le Royaume-Uni occupe la première marche du podium dans le classement des marchés immobiliers les plus transparents, devant la France, l’Australie, les États-Unis et les Pays-Bas.

Le cabinet Jones Lang LaSalle souligne, dans ce cadre, que la transparence des marchés immobiliers est synonyme de réduction des risques pour les fonds de pension, les banques et les investisseurs internationaux. Plus un marché est transparent, plus il est facile d’y injecter des capitaux en toute confiance. L’édition 2026 du classement démontre d’ailleurs que les 13 marchés qualifiés de « hautement transparents » captent à eux seuls plus de 80 % des investissements immobiliers réalisés à l’échelle internationale.

Walid Kéfi

Les marchés immobiliers africains les plus transparents en 2026 :

1-Afrique du Sud (29e rang mondial)

2-Kenya (52e)

3-Maurice (56e)

4-Maroc (59e)

5-Egypte (61e)

6-Botswana (62e)

7-Nigeria (64e)

8-Zambie (65e)

9-Ghana (71e)

10-Rwanda (72e)

11-Tunisie (74e)

12-Tanzanie (75e)

13- Côte d’Ivoire (76e)

14-Algérie (77e)

15-Ouganda (78e)

16-Sénégal (79e)

17-Angola (82e)

18-Mozambique (85e)

19-Ethiopie (88e)